民泊とは
「民泊」とは、「個人が所有する住宅の全部または一部を、旅行者などの宿泊者に有料で提供すること」を指す、比較的新しい宿泊形態です。
戸建て住宅や共同住宅等を活用した宿泊業、いわゆる「民泊」を実施するには、旅館業法の許可を受けるか、住宅宿泊事業法に基づく届出を行う必要があります。
京都市における「特区民泊」は、現在新規の申請ができません。
現在、民泊を行うには、旅館業法の許可を得るか、住宅宿泊事業法に基づく届出を行う必要があります。
旅館業法（簡易宿所営業）
元々、旅館やホテルなどを規制する法律ですが、民泊の中にはこの「簡易宿所営業」の許可を取得して運営されているものもあります。
簡易宿所は、通常のホテルに比べて簡易な構造の宿泊施設を指し、営業日数の制限はありません。
しかし、建築基準や消防法、衛生基準などが民泊新法よりも厳しく、許可を得るためのハードルが高いのが特徴です。
住宅宿泊事業法（通称：民泊新法）
2018年6月に施行された、最も一般的な民泊に関する法律です。
年間180日（都道府県・市区町村の条例でさらに短縮される場合あり）を上限として、届出をすることで営業が可能です。
住宅の要件、消防設備の設置、宿泊者名簿の作成・管理、近隣住民への配慮などが義務付けられています。
「家主居住型」（ホストが同じ家に住んでいる）と「家主不在型」（ホストが別の場所に住んでいて、住宅宿泊管理業者に管理を委託する）があります。
かつては法的な規制が不明確な「ヤミ民泊」も存在しましたが、民泊新法の施行により、法に基づかない運営は取り締まりの対象となっています。
京都で民泊を始めるには
京都で民泊を始めるには、国の住宅宿泊事業法（民泊新法）だけでなく、京都市独自の厳しい条例を理解し、遵守する必要があります。
旅館業（簡易宿所営業）と住宅宿泊事業の制度概要及び主な違いは以下のとおりとなります。
| 旅館業（簡易宿所営業） | 住宅宿泊事業 | |
|---|---|---|
| 根拠法 | 旅館業法 | 住宅宿泊事業法 |
| 許認可等の区分 | 許可制（手数料（52,800円）あり） | 届出制（手数料なし） |
| 営業日数 | 制限なし | 年間180日まで住居専用地域では原則1月15日正午～3月16日正午 |
| 用途地域に基づく立地制限 | 住居専用地域、工業地域、工業専用地域等では原則不可 | 住居専用地域の営業日数制限を除き、原則制限なし |
| 居住 | 原則居住不可 | 居住要件として以下のいずれかへの該当が必要1 現に人の生活の本拠として使用されている家屋2 入居者の募集が行われている家屋3 随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋 |
| 集合住宅での実施 | 原則不可 | 可（管理規約等により禁止されている場合は不可） |
| バリアフリー条例(※)の適用 | あり | なし |
| 客室面積 | 延床面積33㎡以上 （定員10人未満では定員×3.3㎡以上） | 宿泊者が占有する面積が定員×3.3㎡以上 |
| 寝室（宿泊室）面積 | 1 寝台を用いる場合 1人当たり3㎡以上2 階層式寝台を用いる場合 1人当たり2.25㎡以上3 布団を用いる場合 1人当たり2.5㎡以上 | |
| 入浴設備・トイレ・洗面 | 必要 | |
| 台所 | 不要 | 必要 |
| 玄関帳場（フロント） | 必要（京町家の場合は不要） | 不要 |
| 管理体制 | 使用人の駐在が必要 | 家主が不在となる住宅は、現地対応管理者の駐在が原則必要 |
| 使用人・現地対応管理者の駐在場所 | 施設の内部（施設内玄関帳場を有する施設）又は徒歩10分で到着できる場所（宿泊施設から道のりで、おおむね800m以内）） | 住宅、住宅が存する建築物の内部又は徒歩10分で到着できる場所（宿泊施設から道のりで、おおむね800m以内）） |
| 近隣住民への事前説明 | 必要 | |
| 宿泊実績の報告（定期報告） | 不要 | 必要（2か月ごとに宿泊日数、宿泊者数等を報告） |
主なポイントは以下の通りです。
法的枠組みと営業日数制限
旅館業法（簡易宿所営業）: 営業日数の制限はありませんが、設備基準などがより厳しく、許可制です。住宅宿泊事業法（民泊新法）: 年間180日以内の営業が可能です。届出制です。
京都市の独自ルール
京都市は、特に以下の点で独自の厳しい規制を設けています。
住居専用地域での営業制限
原則として第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域では、3月16日正午から翌年1月15日正午までの間は営業ができません（実質、年間60日営業のみ）。
ただし家主同居型や「京町家認定」を受けた建物は、この制限が緩和され、180日営業が認められる場合があります。
事前説明義務と近隣住民への周知
届出を行う前に、近隣住民（敷地から10メートル以内）への事業概要の説明と、届出の20日前から届出住宅に事業計画の概要を掲示することが義務付けられています。
共同住宅の場合、各営業日における宿泊者の有無や宿泊予定人数を事前に周知する必要があります。
緊急時対応体制（駆け付け要件）
苦情や問い合わせ、緊急事態に対応するため、原則として届出物件に「10分以内に駆け付けることができる場所（800m以内）」に現地対応管理者を駐在させる必要があります。
これは全国的にも厳しい要件です。
必要な手続きと準備
事前相談
京都市の保健福祉局医療衛生推進室 医療衛生センター 宿泊施設適正化担当（住宅宿泊事業審査担当）に事前相談することが必須です。
必要書類の準備
・住宅宿泊事業届出書
・誓約書（個人または法人）
・住宅宿泊事業の計画の概要（A3以上のサイズで、20日以上前から掲示が必要）
・身分証明書（届出者・役員・法定代理人）
・住宅の登記事項証明書
・住宅の図面（台所、浴室、便所、洗面設備の位置図、間取り、出入口、各階の別、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供する部分の床面積など）
・管理組合に住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類（マンションの場合）
・住宅宿泊管理業者との契約書の写し（管理を委託する場合）
消防法令適合通知書
消防署から「消防法令適合通知書」を取得する必要があります。
消火器や誘導灯などの消防設備の設置も必要です。
建築基準法
建築基準法上の要件を満たす必要があります。
用途地域、前面道路の状況、建物の面積などが関係します。
宿泊者名簿の作成・管理
宿泊者の氏名、住所、職業、宿泊日などを記載した宿泊者名簿を備え、日本国内に住所を有しない外国人の場合は国籍と旅券番号も記載します。
標識の掲示
届出番号を記載した標識を届出住宅に掲示して事業を開始します。
専門家への相談
京都市の民泊規制は複雑で厳しいため、行政書士などの専門家への相談を強くお勧めします。
当事務所では代行費用を以下の価格でお受けしております。
民泊の許可を得るまで親切丁寧にサポートさせていただきます。
相談、質問は【無料】で受付けておりますのでお気兼ねなくご連絡くださいませ。
京都で民泊をはじめる手順と流れについて
京都で民泊を始めるには、日本の旅館業法か、住宅宿泊事業法（民泊新法）のいずれかの法的枠組みに基づいた許可や届出が必要です。
①事業計画の検討と物件の選定
どの法的枠組み（旅館業法、民泊新法）で民泊を行うか決定します。
物件の立地や規模、予算によって選択肢が変わります。
京都市の条例をよく確認し、選定した物件が民泊運営に適しているか（特に民泊新法の場合のエリア制限や日数の制限）を確認します。
マンションやアパートの場合は、管理規約で民泊が禁止されていないか必ず確認してください。
禁止されている場合は、理事会での規約変更が必要です。
消防法上の要件も確認し、必要な消防設備（自動火災報知設備、誘導灯など）の設置が可能か検討します。
②必要な許認可等の確認と申請準備
旅館業法の場合（京都市：簡易宿所営業）
施設の所在地が、京都市を除く京都府域であれば、京都府各保健所が管轄です。
施設の所在地が、京都市であれば、京都市医療衛生センター（旅館業担当）が管轄となります。
建築基準法、消防法、都市計画法、旅館業法など、多岐にわたる法令の基準を満たす必要があります。
事前に保健所や消防署、建築指導課との相談が必要です。
申請書類の作成、図面の準備なども必要です。
住宅宿泊事業法（民泊新法）の場合
施設の所在地が、京都市を除く京都府域であれば、京都府各保健所が管轄です。
各保健所（環境衛生課・衛生課）で、届出の受付や事前相談等を行っています。
施設の所在地が、京都市であれば、京都市医療衛生センター(住宅宿泊事業届出窓口)が管轄となります。
住宅宿泊事業者の届出を行い、観光庁の民泊制度運営システムを通じて届出番号を取得します。
京都市独自の条例に基づく事前説明会への参加や、近隣住民への説明義務（標識設置など）があります。
家主不在型の場合は、住宅宿泊管理業者への委託が必須です。
消防法令適合通知書の交付を受ける必要があります。
関係部署への相談・調整（共通）
京都市消防局: 消防法令適合通知書の取得、消防設備の設置について相談します。
京都市都市計画局: 都市計画法上の区域区分や用途地域を確認します。
京都市建設局（建築指導課）: 建築基準法上の要件や用途変更について確認します。
③申請書類の提出と審査
必要な書類が全て揃ったら、管轄の窓口に提出します。
提出後、書類審査や現地調査が行われます。
不備があれば、追加書類の提出や補正を求められます。
審査が通れば、許可証の交付や届出番号の通知があり、営業を開始できます。
営業開始後も、宿泊者名簿の記帳、清掃、緊急時対応など、適切な管理運営が必要です。
京都で民泊を始める手続きは非常に複雑で、複数の法令や京都市独自の条例が絡み合います。
また、物件の所在地や種類によって適用されるルールが異なります。
そのため、行政書士や建築士、消防設備士などの専門家と連携して進めることを強くお勧めします。
特に、京都市の条例は頻繁に改正される可能性があるため、最新情報を常に確認することが重要です。
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民泊の許可を得るまで親切丁寧にサポートさせていただきます。
相談、質問は【無料】で受付けておりますのでお気兼ねなくご連絡くださいませ。
民泊に関するよくある質問
厚生労働省の公式回答を元に補足します。
Ｑ１ 旅館業とはどのようなものですか。
Ａ１ 旅館業とは「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」と定義されており、「宿泊」とは「寝具を使用して施設を利用すること」とされています。
そのため、「宿泊料」を徴収しない場合は旅館業法の適用は受けません。
なお、旅館業がアパート等の貸室業と違う点は、
(1)施設の管理・経営形態を総体的にみて、宿泊者のいる部屋を含め施設の衛生上の維持管理責任が営業者にあると社会通念上認められること、
(2)施設を利用する宿泊者がその宿泊する部屋に生活の本拠を有さないこととなります。
→無料で行っている場合は許可不要です。
Ｑ２ 旅館業の許可には、どういった種類のものがありますか。
Ａ２ 旅館業法では、旅館業を次の３つに分類しています。
(1)旅館・ホテル営業：施設を設け、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業で、簡易宿泊営業及び下宿営業以外のもの
(2)簡易宿所営業：宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業で、下宿営業以外のもの
(3)下宿営業：施設を設け、１月以上の期間を単位とする宿泊料を受けて人を宿泊させる営業
Ｑ３ 「民泊サービス」とは、どのようなものですか。
Ａ３ 法令上の定めはありませんが、住宅（戸建住宅、共同住宅等）の全部又は一部を活用して宿泊サービスを提供することを指します。住宅宿泊事業法による住宅宿泊事業の届出を行う場合や、国家戦略特別区域法の特区民泊の認定を受ける場合を除くと、簡易宿泊営業として旅館業法上の許可を取得して実施する場合が一般的です。
Ｑ４ 個人が自宅の一部を利用して人を宿泊させる場合は、旅館業法上の許可が必要ですか。
Ａ４ 個人が自宅や空き家の一部を利用して行う場合であっても、「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」に当たる場合（Ｑ１参照）には、住宅宿泊事業としての届出を行うか、国家戦略特別区域法の特区民泊の認定を受ける場合を除き、旅館業法上の許可が必要です。
→営業に当たる場合なので単発で宿泊料を貰う場合は許可不要です。
Ｑ５ 知人・友人を宿泊させる場合でも旅館業法上の許可は必要ですか。
Ａ５ 旅館業に該当する「営業」とは、「社会性をもって継続反復されているもの」となります。ここでいう「社会性をもって」とは、社会通念上、個人生活上の行為として行われる範囲を超える行為として行われるものであり、一般的には、知人・友人を宿泊させる場合は、「社会性をもって」には当たらず、旅館業法上の許可は不要と考えられます。「知人」「友人」と称していても、事実上広く宿泊者の募集を行い、繰り返し人を宿泊させる場合は、住宅宿泊事業法による住宅宿泊事業としての届出を行うか、国家戦略特別区域法の特区民泊の認定を受ける場合を除き、旅館業法上の許可が必要です。
→実態として営業であれば許可が必要です。
Ｑ６ インターネットを介して知り合った外国の方が来日した際に、自宅の空き部屋に泊まってもらいました。その際、お礼としてお金をもらいましたが、問題ないでしょうか。
Ａ６ 日頃から交友関係にある外国の方を泊められる場合は、Ｑ５の場合と同様と考えられます。ただし、インターネットサイト等を利用して、広く宿泊者の募集を行い、繰り返し人を宿泊させ得る状態にある場合は、「社会性をもって継続反復されているもの」に当たります。このような場合で、宿泊料と見なされるものを受け取る場合は、住宅宿泊事業法による住宅宿泊事業としての届出を行うか、国家戦略特別区域法の特区民泊の認定を受ける場合を除き、旅館業の許可を受ける必要があります。
→反復継続する場合は許可や届出が必要です。
Ｑ７ 営利を目的としてではなく、人とのコミュニケーションなど交流を目的として宿泊させる場合でも、旅館業法上の許可は必要ですか。
Ａ７ 人とのコミュニケーションなど交流を目的とすることだけでは旅館業法の対象外とならないため、「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」に当たる場合（Ｑ１参照）には、住宅宿泊事業法による住宅宿泊事業としての届出を行うか、国家戦略特別区域法の特区民泊の認定を受ける場合を除き、旅館業法上の許可が必要です。
→宿泊料を貰っているかどうかで許可が必要かどうか決まります。
Ｑ８ 土日のみに限定して宿泊サービスを提供する場合であっても、旅館業法上の許可は必要ですか。
Ａ８ 日数や曜日をあらかじめ限定した場合であっても、宿泊料を受けて人を宿泊させる行為が反復継続して行われ得る状態にある場合は、住宅宿泊事業法による住宅宿泊事業としての届出を行うか、国家戦略特別区域法の特区民泊の認定を受ける場合を除き、旅館業法上の許可が必要です。
→土日だけやっている副業のような形でも許可が必要です。
Ｑ９ 「宿泊料」ではなく、例えば「体験料」など別の名目で料金を徴収すれば旅館業法上の許可は不要ですか。
Ａ９ 「宿泊料」とは、名目だけではなく、実質的に寝具や部屋の使用料とみなされる、休憩料、寝具賃貸料、寝具等のクリーニング代、光熱水道費、室内清掃費などが含まれます。このため、これらの費用を徴収して人を宿泊させる営業を行う場合には、住宅宿泊事業法による住宅宿泊事業としての届出を行うか、国家戦略特別区域法の特区民泊の認定を受ける場合を除き、旅館業法上の許可が必要です。
→実態として宿泊料に相当する場合は許可が必要です。
Ｑ10 旅館業法上の許可を受けないで、「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」を行った場合はどうなりますか。
Ａ10 旅館業法第１０条では、許可を受けないで旅館業を経営した者は、６月以下の懲役又は１００万円以下の罰金に処することとされています。
→逮捕、前科になります。
Ｑ11 旅館業法上の許可を受けるにはどうすればいいですか。
Ａ11 使用する予定の施設の所在する都道府県（保健所を設置する市、特別区を含む。）で申請の受付や事前相談等を行っています。
→管轄地によって異なります。
Ｑ12 平成28年４月から規制緩和が行われ、「民泊サービス」の営業がしやすくなったと聞きましたが、どのような緩和が行われたのでしょうか。旅館業法上の許可を受けずにできるということでしょうか。
Ａ12 「民泊サービス」の場合であっても、「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」に当たる場合（Ｑ１参照）には、住宅宿泊事業法による住宅宿泊事業としての届出を行うか、国家戦略特別区域法の特区民泊の認定を受ける場合を除き、旅館業法上の許可が必要です（Ｑ４参照）。
平成28年４月の規制緩和により、簡易宿所営業の許可要件である客室延床面積（33㎡以上）の基準を改正し、一度に宿泊させる宿泊者数が10 人未満の施設の場合には、宿泊者１人当たり面積3.3 ㎡に宿泊者数を乗じた面積以上で許可を受けられることとしました。これにより、従来より容易に旅館業の営業許可を取得することができるようになっています。
営業許可の申請手続については、都道府県等の旅館業法担当窓口にご相談下さい。（Ｑ11 参照）
→住宅宿泊事業としての届出で民泊ができるようになりました。旅館業法上の許可より簡単にはじめられます。
Ｑ13 「民泊サービス」を実施するため旅館業法上の許可を受けようとする場合は、自己所有の建物でなければならないのでしょうか。賃貸物件を転貸（いわゆる又貸し）することはできるのでしょうか。
Ａ13 「民泊サービス」を実施するため旅館業法上の許可を受けようとする場合、ご自身の所有する建物を使用する場合と他者から建物を借り受けて実施する場合が考えられますが、いずれの場合でも営業許可を受けることは可能です。ただし、他者から建物を借り受けて営業を行う場合は、賃貸借契約において、転貸（又貸し）が禁止されていないことや、旅館業に使用することが可能となっていることを貸主や賃貸住宅の管理会社に確認いただく必要があります。
なお、賃貸借契約において、旅館業としての使用が可能な場合であっても、使用予定の建物が所在する地域において旅館業の立地が禁止されている場合があります。また、建築基準法の用途変更の建築確認の手続きが必要となる場合があります。詳しくは、都道府県等の建築基準法担当窓口にご相談下さい。
→賃貸でもできますがオーナーの許可がいります。
Ｑ14 分譲マンションを所有しているのですが、空いている部屋を使って「民泊サービス」を実施することは可能でしょうか。
Ａ14 分譲マンションの場合、通常はマンションの管理規約等で用途を制限しておりますので、管理規約等を確認いただく必要があります。また、トラブル防止の観点から事前に管理組合に相談されるなどの対応が望まれます。なお、管理規約上は、旅館業（「民泊サービス」を含む。）としての使用が可能な場合であっても、使用予定の建物が所在する地域において旅館業の立地が禁止されている場合があります。また、建築基準法の用途変更の建築確認の手続きが必要となる場合があります。詳しくは、都道府県等の建築基準法担当窓口にご相談下さい。
→管理規約によっては可能な場合があります。
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民泊の許可を得るまで親切丁寧にサポートさせていただきます。
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